Teori dan Praktik Penilaian Properti oleh Agus Prawoto

Berikut ini adalah kutipan-kutipan yang saya kumpulkan dari buku Teori dan Praktik Penilaian Properti oleh Agus Prawoto

Tanpa harus membacanya semua, Anda mendapatkan hal-hal yang menurut saya menarik dan terpenting.

Saya membaca buku-buku yang saya kutip ini dalam kurun waktu 11 – 12 tahun. Ada 3100 buku di perpustakaan saya. Membaca kutipan-kutipan ini menghemat waktu Anda 10x lipat.

Selamat membaca.

Chandra Natadipurba

===

TEORI & PRAKTIK

PENILAIAN PROPERTI

Buku pegangan bagi yang berminat mendalami atau bermaksud menjadi Penilai Properti

Edisi Ketiga

Materi baru: Penilaian Pengadaan Tanah Bagi Kepentingan Umum, Loan to Value dan Laporan Penilaian menurut SPI 2013

Oleh:

Agus Prawoto, SH., M.A. MAPPI (Certf)

Alumni Training Course on Asset

Appraisal for Financial Restructuring

 ISBN: 978-979-503-597-8

Cetakan Kedua, Agustus, 2017

Dicetak dan Diterbitkan oleh

BPFE-YOGYAKARTA

Anggota IKAPI

No. 008

(hlm.iv)

KATA PENGANTAR

Kemenkeu telah memiliki 3.000 penilai, tetapi hanya 700 penilai yang benar-benar menghitung aset negara. Seluruh penilai yang menghitung aset negara tersebut bekerja di Ditjen Kekayaan Negara, sebagian besar justru bekerja di Ditjen Kekayaan Negara, sebagian besar justru bekerja di Ditjen Pajak (Badan Penerimaan Pajak Sekarang).

“Sekarang besar yang bekerja di Badan Penerimaan Pajak memang menilai aset, tetapi bukan aset negara, tetapi bukan aset negara, tetapi lebih pada kepentingan Pajak Bumi dan Bangunan P3 (Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan), terutama aset properti,” ujarnya.

Keberadaan penilai aset negara di pemerintahan dirasakan mendesak karena nilai aset pemerintah pusat jauh lebih rendah dari pada nilai kewajibannya. Hal itu karena masih banyak aset pemerintah yang dicatat dengan nilai historis sehingga jauh dari nilai ekonomisnya.

Sedang populasi penilai publik (penilai yang mempunyai izin dari Menteri Keuangan) pertumbuhannya juga tidak cepat dan sampai dengan akhir Mei 2015 ini jumlah praktisi penilai publik tersebut yang diperbolehkan memberikan jasanya ke masyarakat jumlahnya masih sangat terbatas, yaitu hanya sebanyak 416 orang yang tersebar pada 140 perusahaan jasa penilai yang berizin dari Menteri Keuangan, yang sekarang disebut Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) berbentuk usaha perorangan maupun partnership (persekutuan).

(hlm.1)

BAB 1

PERANAN PROPERTI

DAN PENILAIAN

1. PERANAN PROPERTI

Alasan umum mengapa anggota masyarakat tertarik untuk menanamkan uangnya pada real estat adalah:

1. Kelihatan sangat nyata
2. Dapat dikontrol oleh individu
3. Kepemilikan yang bisa membanggakan

(hlm.2)

• Secara tradisional merupakan alat yang efektif untuk menghadapi inflasi
• Memungkinkan dimiliki melalui sumber pembiayaan pihak lain
• Mempunyai potensi memperoleh keuntungan
• Risiko atas kerugian secara total sangat kecil.

(hlm.13)

E.  ILMU PENGETAHUAN PENILAIAN

Untuk keperluan masuk bursa, salah satu ketentuan yang harus dipenuhi oleh calon emiten tersebut adalah bahwa perusahaan harus melakukan penilaian kembali atas kekayaan perusahaan sebagaimana diatur oleh Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor Kep-1677/MK/11/12/1976.

(hlm.14)

“Penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu properti yang paling mungkin terjadi yang akan dibayar berdasarkan suatu kondisi pasar tertentu sesuai dengan tanggal penilaian”.

(hlm.35)

1. HIGHEST AND BEST USE ATAS PROPERTI

Istilah ini banyak mengundang debat, dan di Amerika para profesi lebih menyukai istilah “the most probable use” sedang di Inggris lebih suka dengan menggunakan istilah highest and best use.

(hlm.36)

Berbagai faktor yang sangat jelas perlu untuk dipertimbangkan adalah:

Aspek hukum:

• Pembatasan atas hak.
• Penggunaan oleh penyewa saat itu.
• Pembatasan penggunaan properti.
• Faktor politis.

Ciri-ciri tempat

• Bentuk dan ukuran lahan.
• Topografi dan geologi, tanahnya labil atau tidak, pemandangan dan lingkungannya.
• Pencemaran, jika ada akan menimbulkan masalah yang cukup serius.
• Aspek lain seperti keamanan.

Ciri-ciri bangunan

• Ukuran dan luas.
• Kondisi bangunan.
• Keusangan bangunan.
• Tampilan bangunan.
• Tata ruang (layout).
• Mesin dan peralatan/ perlengkapan gedung.
• Perawatan bangunan.

Ciri-ciri lokasi

• Kemudahan untuk ke lokasi.
• Tersediannya saranan transportasi.
• Lalu lintas dan kemacetan.
• Lingkungan setempat dan peruntukan disekitarnya.
• Properti pesaing.
• Hubungan-hubungan yang penting

(hlm.37)

Isu-isu lingkungan

• Bangunan yang dilindungi.
• Tumbuh-tumbuhan yang penting.
• Sifat/sikap kedaerahan.

Ciri-ciri pasar

• Reputasi daerah yang bersangkutan.
• Daya tarik dari properti.
• Kebanggaan masyarakat/ komunitas.
• Reputasinya.
• Penawaran dan permintaan saat itu.
• Kecenderungan penghasilan.
• Kecenderungan nilai properti.

(hlm.39)

BAB 2

NILAI DAN PENILAIAN

1. HARGA, BIAYA DAN NILAI

(hlm.41)

• Daya beli (efective demand)

Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing, mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.

(hlm.43)

C.  PEMBENTUKAN HARGA

Kesimpulannya adalah bahwa dalam situasi pasar yang melemah maupun menguat, maka pihak pembelilah yang menentukan harga pasar, sedang penjual hanya mempunyai pengaruh yang kecil.

(hlm.73)

P. UNSUR YANG MENYEBABKAN TERJADINYA SIKLUS REAL ESTAT

Siklus real estat timbul karena adanya optimisme yang berlebihan tanpa didasari dengan informasi dan data pendukung yang cukup. Siklus real estat mempunyai ciri dan pola standar yang sederhana, yaitu?

1. Siklus biasanya dimulai pada saat pasokan/ penawaran seimbang dengan permintaan.
2. Permintaan akan meningkat sejalan dengan perkembangan ekonomi yang akan memberikan peluang terhadap meningkatnya pertumbuhan/ pembangunan.
3. Tahap awal ditandai dengan adanya tingkat persaingan kenaikan harga yang cepat, sehingga hasil investasi dapat diperoleh di atas rata-rata.
4. Tertarik oleh besarnya permintaan dan hasil yang baik, penawaran akan meningkat dan permintaan dapat diimbangi dengan meningkatnya penawaran.
5. Pengurusan ini yang lama dan persetujuan kredit bank yang memakan waktu serta masa pembangunan konstruksi yang juga lama, menyebabkan banyak real estat yang terlambat masuk pasar sehingga tidak terserap oleh pasar.

(hlm.74)

• Tingginya permintaan menyebabkan kualitas menjadi tidak terjamin karena pembangunan konstruksi secepat mungkin demi mengejar keuntungan yang lebih besar, ditambah lagi dengan banyaknya pengembang baru yang tidak berpengalaman yang hanya pemikiran memikirkan keuntungan jangka pendek, sehingga menyebabkan persaingan semakin tajam lagi yang melahirkan perang harga. Akibatnya, banyak muncul keluhan dan kepercayaan masyarakat juga menurun.
• Demikian juga kalangan perbankan dan lembaga pembiayaan yang lain, begitu melihat adanya booming di pasar real estat mereka berlomba-lomba memberikan pinjaman dengan tidak mengidahkan lagi asa kehati-hatian yang pada akhirnya menyebabkan banyaknya kredit yang tidak lancar.
• Di pihak pengembang sendiri, dengan penjualan yang semakin menurun menyebabkan beban bunga dan pengembalian pinjaman yang semakin berat, memaksa pengembang, menurunkan menyebabkan beban bunga dan pengembalian pinjaman yang semakin berat, memaksa pengembang menurunkan harga jualnya agar dapat memperoleh uang tunai, sehingga menurunkan tingkat keuntungaan dan pinjaman semakin sulit dikembalikan.
• Kesulitan yang dihadapi debitur menyebabkan kreditur (perbankan dan lembaga keuangan lainnya) mulai membatasi pinjaman, menyebabkan pengembang mengehentikan atau menunda pembangunan proyeknya dan konsumen juga mengurungkan niatnya membeli real estat. Proyek yang terhenti banyak kemudian yang diambil alih oleh kreditur atau dilikuidasi karena mereka tidak mampu lagi membayar kewajibannya kepada kreditur.
• Dengan lesunya pasar real estat, para pelaku pasar mulai keluar dari pasar sehingga harga properti jauh lebih dalam lagi. Keadaan ini berlangsung terus sampai dengan munculnya kembali kepercayaan masyarakat yang akan menyebabkan tumbuhnya kembali permintaan properti dari masyarakat, demikian dan siklus kembali berputar dari awal lagi.

(hlm.77)

BAB 3

PASAR PROPERTI

(hlm.80)

C. CIRI-CIRI PASAR PROPERTI

       Pasar real tidak mempunyai ciri seperti pasar untuk barang dan jasa-jasa, yaitu bahwa pasar real estat itu tidak efisien. Tingkat efisien suatu pasar didasarkan kepada asumsi tentang perilaku dari pembeli dan penjual sebagaimana ciri dari barang perdagangkan.

(hlm.83)

D. JENIS PASAR PROPERTI

Jenis pasar real estat dapat diidentifikasikan sesuai dengan 5 kategori dari properti, yaitu:

1. Residensial, rumah untuk keluarga yang terpisah, rumah untuk keluarga yang bergandengan atau twin, bangunan apartemen dengan beberapa penyewa.
2. Bangunan komersial: bangunan perkantoran, industri pelayanan dan pusat profesional, mal, pasar grosir, hotel dan motel.
3. Industri: pabrik/ manufaktur, bangunan penelitian dan pengembangan.
4. Pertanian: perkebunan, gudang, peternakan, pengolahan kayu, dan pertambangan.
5. Untuk tujuan khusus: properti dengan desain yang unik yang mempunyai sifat yang membatasi pengunaannya untuk mana mereka itu dibangun seperti sekolahan, bandar udara, ruang pertemuan, lapangan golf, tempat hiburan, dan sebagainya.

(hlm.127)

BAB 5

PROSES PENILAIAN

Mashall juga dikenal sebagai tokoh yang memperkenalkan 3 pendekatan penilaian tradisional, yaitu market (sales) comparison, replacement cost dan kapitalisasi pendapatan. Selanjutnya Irving Fisher (1867-1974) mengembangkan teori penilaian pendapatan (income theory of value) yang merupakan dasar dari metode kapitalisasi pendapatan yang digunakan dalam penilaian modern.

(hlm.140)

E. DETERMINAN NILAI

Beberapa determinan yang penting adalah:

Karakteristik lokasi:

• Lebar panjang (frontage)
• Panjang ke dalam (depth)
• Luas
• Sifat dan daya dukung tanah
• Tinggi permukaan dan topografi
• Vegetasi
• Arah menghadap (aspect)
• Pemandangan (prospect)
• Akses
• Pembangunan air hujan

Karakteristik bangunan:

• Ukuran
• Kondisi
• Perencanaan dan tata ruang
• Daya tarik arsitektural
• Efisiensi
• Keamanan
• Kualitas sarana pendukung
• Kapasitas parkir
• Kualitas pemeliharaan

Faktor legal:

• Pembatasan hak kepemilikan termasuk tanah yang dibebani hipotik serta pengunaannya
• Penyewa
• Peruntukan dan pengendalian bangunan

Karakteristik penyewa:

• Status dan reputasi penyewa
• Standar properti manajemen

Faktor lokasi:

• Jalan masuk, termasuk keamanan dan keluasan pandangan
• Jalan disekitarnya termasuk jenis dan kepadatan lalu lintas
• Sarana transportasi umum
• Hubungan dengan aktivitas lain
• Standar umum pembangunan wilayah
• Penggunaan tanah di sekitarnya
• Kemudahan mencapai lokasi penting
• Pengaruh positif dari luar
• Pengaruh negatif dari luar
• Properti pesaing

Hal-hal yang bersifat psikometrik:

• Status sosial
• Kemampuan bergabung dengan yang lain (compatibility)
• Polusi
• Kebanggaan komunitas
• Suasana lingkungan mikro
• Benda kuno
• Reputasi

(hlm.142)

Pasar:

• Karakteristik pasokan menurut pengamatan dan actual
• Karakteristik permintaan menurut pengamatan dan actual
• Trend harga dan tingkat pengembalian masa lalu dan saat ini
• Pasokan yang dikehendaki oleh pemakai
• Trend tingkat kekosongan
• Harapan investor

(hlm.148)

I. PENERAPAN METODE BIAYA, PERBANDINGAN PENJUALAN DAN KAPITALISASI PENDAPATAN

            Ketika metode itu bisa digunakan terhadap banyak masalah penilaian, tapi satu atau lebih dari pendekatan itu mungkin mempunyai arti lebih pada suatu penilaian tertentu. Misal, metode biaya mungkin tidak memadai dalam menilai properti yang sudah mengalami banyak depresiasi, yang mungkin sulit untuk diestimasi. Metode perbandingan penjualan tidak dapat digunakan terhadap properti yang sangat khusus seperti pabrik pengolah limbah karena data pembanding mungkin tidak ada. Pendekatan kapitalisasi pendapatan jarang digunakan untuk menilai kepentingan atas rumah milik yang dihuni sendiri, walaupun itu bisa dilakukan dengan dukungan pasar.

(hlm.157)

BAB 6

PASAR REAL ESTAT, PASAR UANG

DAN PASAR MODAL

(hlm.180)

F. SUMBER KAPITAL, UNTUK REAL ESTAT

Ekuitas

Real estate investment trust (REIT)

Partnership (persekutuan)

Syndication

Joint ventures

Dana Pensiun

Life insurance companies

Debt (utang)

(hlm.189)

BAB 7

PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA

(hlm.193)

C. FENOMENA EKONOMI NASIONAL DAN REGIONAL

Trend ekonomi nasional dan regional, mencakup perubahan data:

• Gross national product
• Gross domestic product
• Tingkat harga barang dan jasa komoditas
• National income
• Neraca pembayaran luar negeri (Balance of payment to other nations)
• Indeks tingkat harga-harga
• Tingkat bunga bank
• Statistik tingkat employment dan unemployment
• Jumlah perumahan yang mulai dibangun dan jumlah izin pembangunan perumahan baru
• Nilai volume konstruksi baru
• Data umum yang lain

(hlm.211)

R. PENELITIAN TRANSAKSI PASAR

Seorang penilai mengumpulkan informasi secara luas tentang pasar dari pola penjualan. Ciri pasar yang penting dapat ditunjukkan oleh faktor yang penting seperti:

• Jumlah penjualan
• Periode waktu yang digunakan dalam penjualan
• Tersedianya properti untuk dijual
• Tingkat penyerapan pasar
• Frekuensi penjualan dan tingkat aktivitas pasar (turnover)

(hlm.212)

• Ciri-ciri dan motivasi pembeli dan penjual
• Jangka waktu dan persyaratan penjualan
• Penggunaan properti sebelum dan sesudah penjualan

(hlm.229)

BAB 8

ANALISIS LAHAN ATAU SITE

(hlm.233)

C. ZONING DAN INFORMASI PENGGUNAAN TANAH

1. Batas ketinggian dan ukuran bangunan. Misal KDB 50% dan KLB 6. KDB 50% berarti bahwa luas Pondasi bangunan maksimal adalah 50% dari luas tanah. Sedang KLB menunjukan tentang luas bangunan yang bisa dikembangkan. Dengan KLB 6 berarti luas bangunan yang bisa dikembangkan adalah 6 x luas tanah. Tentang ketinggian bangunan biasanya disebutkan batas ketinggian bangunan biasanya disebutkan batas ketinggian bangunan adalah 30 lantai dan seterusnya. Sering juga ditentukan bahwa KDU (Koefisien Daerah Hijau) 20% yang, yang berarti bahwa 20% area harus digunakan untuk taman/ tumbuhan. Selanjutnya juga sering ditentukan tentang Garis Sepadan Jalan 5 meter, berarti bangunan harus minimal berjarak 5 meter dari jalan. Dan seterusnya.
2. Lot coverage (density) atau floor area ratio (FAR).
3. Required landscaping atau daerah terbuka (mirip dengan KDB dan juga KDU: Koefisien daerah hijau, misal 20% maka ketentuan ini mengharuskan bahwa 20% dari lahan diperuntukan untuk taman dan tanaman).
4. Persyaratan parkir (biasanya setiap 100 m² harus dilengkapi parkir untuk satu mobil).
5. Garis sepadan jalan merupakan persyaratan jarak minimal gedung dan jalan, untuk kemungkinan perluasan jalan.
6. Aspek lain untuk mendukung penggunaan tanah berdasarkan HBU-nya.

(hlm.333)

BAB 12

PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA

(hlm.335)

A. PENDAHULUAN

Penyusutan dimaksud adalah:

1. Penyusutan fisik (physical deterioration), yaitu perusahaan yang disebabkan oleh aus, rusak, retak, patah, besi yang berkarat atau kayu yang lapuk, plester yang lepas dari tembok atau jaringan listrik dan sebagainya.
2. Kemunduran fungsional (functional obsolescence), yaitu kemunduran yang disebabkan oleh perubahan/ perkembangan teknologi sehingga menyebabkan gedung atau peralatannya menjadi kurang efektif dalam menjalankan fungsinya.
3. Kemunduran ekonomis (economic obsolescence), yaitu kemunduran yang disebabkan oleh adanya perubahan eksternal yang mempengaruhi lingkungan atau wilayah pasar di mana properti itu terletak seperti perubahan peruntukkan/ zoning, perubahan jalur lalu lintas, pembangunan properti pesaing dan sebagainya.

(hlm.425)

BAB 14

APLIKASI PENILAIAN DENGAN

PENDEKATAN PENDAPATAN

(hlm.424)

C. PENENTUAN PENDAPATAN DAN TINGKAT PENGEMBALIAN

Tentang biaya ini dikenal adanya biaya penggantian (singking fund), yaitu biaya yang digunakan untuk mengganti peralatan yang tidak berfungsi baik lagi seperti lift, mesin AC, karpet dan sebagainya. Untuk itu diperlukan adanya deposit (cadangan) berupa pembayaran reguler dari pendapatan yang diterima pada suatu tabungan yang berbunga yang siap digunakan apabila jangka waktu penggantian telah tiba. Misal motor lift perlu diganti dengan biaya US$ 80.000 setelah 15 tahun, dengan tingkat bunga 10%.

(hlm.429)

E. METODE KAPITALISASI LANGSUNG (DIRECT CAPITALIZATION)

Tingkat kapitalisasi keseluruhan ini dapat diperoleh dengan menerapkan berbagai teknik. Pemilihan teknik yang digunakan, tergantung kepada jumlah dan kualitas data yang tersedia. Teknik yang dapat diterima dalam penilaian properti adalah:

Teknik Gross Income Multiplier (GIM).

Teknik perbandingan data penjualan (comparable sales)

Teknik perhitungan pengembalian modal pinjaman dan modal sendiri (band of investment)

Teknik penjumlahan (summation)

Teknik penyisaan properti (property residual tehcnique)

Teknik penyisaan bangunan (building residual technique), dan

Teknik penyisaan tanah (Land residual technique)

Teknik/ pengembangan tanah (Land Development Analysis/LDA)